《不动产登记暂行条例》及其配套细则规范的相继出台，继承类业务已经逐渐摆脱了必须经公证的公证前置思路，而未经公证或者司法途径所涉的继承类登记业务，其审核之复杂性和难度显而易见。笔者本文有意就未经公证或司法途径的继承类业务，自其材料收取的审核关键做逐一探讨，鉴于法定继承和遗嘱及遗赠的区别，本文暂以法定继承为背景展开探讨，遗嘱、遗赠类业务做后续文章讨论。
依据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）1.8.6.1规定，针对继承类登记业务，其将申请人提交材料界定了八种，下文便以此八种材料做逐一讨论。
1、所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明；
此部分审核关键在于：所有继承人的认定，考虑继承人是否齐全，是否存在其他潜在继承人，是否存在《继承法》第十二条规定的尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和丧偶女婿，具有其他扶养关系的继子女和继父母、养子女、养父母，是否存在具备继承权之胎儿及未分娩具备继承权之胎儿（此情形下多为被继承人为男子时存在）。
解决路径：认定全部继承人的资料，《不动产登记暂行条例实施细则》及《规范》均未予以明确，其难度关键在于排除潜在继承人，潜在继承人包括登记机构未知悉的继承人，如到场申请继承人隐瞒的其他继承人、到场继承人亦难以获知的继承人，如存在非婚生子女，夫或妻一方不知悉的、存在《民法总则》规定的未分娩的胎儿具备继承权的情形等。因继承人与被继承人死亡时点的前后存在代位继承或者转继承的情形而产生的继承人、因继承权的丧失而导致继承人减少的情形。
是否存在隐瞒的其他继承人，可通过向申请人单位调查、所在居委会调查、调取人事档案、公安户籍及基层人民政府出具证明予以把握，因15年公安部已经取消亲属关系证明的出具，此项证据可采其他几种予以佐证。同时在询问记录中询问全部到场继承人是否存在其他继承人，在后续公告中亦予以明示到场申请继承人，若有遗漏的，除去申请继承人外的主体皆可提出异议。
针对到场继承人亦难以获知的其他潜在继承人，一则通过询问，由到场申请继承人自证，二则可通过向被继承人或继承人之单位、社区或居委会了解核查的形式予以排除。此外，可采公告的形式，为可能存在的潜在主体提供权利主张及异议提请路径，排除潜在继承人。
针对代位继承及转继承情形，重点在于把握被继承人及继承人死亡时点，故而死亡证明之死亡时间便极为关键，对于死亡证明的形式应严格依据《规范》1.8.6.1规定的几种情形收取，包括：医疗机构出具的死亡证明、公安机关出具的死亡证明、注明了死亡日期的注销户口证明，人民法院宣告死亡的判决书。这其中尚有一个兜底条款：其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等，此条将在材料2中予以展开讨论。
因继承权丧失而导致继承人减少的，依据《继承法》第七条之规定情形，原则上登记机构无法审核继承人继承权之丧失与否，此项易通过对到场全部继承人询问，由其各自对到场继承人继承权之认可为宜，同时在公告中亦明确倘若对公示继承人存在异议者，如存在丧失继承权之证据的，可提请异议的途径，公告应公示被继承人，对于继承人即登记申请人是否公示的问题，笔者认为，若不公示，则不能有效排除其他潜在异议，故而可在询问中明确询问，对于继承相关事项登记机构拟在审核查验后予以公示，其包括被继承人姓名、不动产状况及拟继承不动产之继承人，拟继承不动产之继承人是否存在个人隐私要求？
2、被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明、公安机关出具的死亡证明、注明了死亡日期的注销户口证明，人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；
此项审核关键在于当事人提供死亡证明形式的真实性，如是否加盖相关机构公章等。另外针对此条的兜底条款：其他证明被继承人或受遗赠人死亡的材料，同样应引起足够重视。
实务中存在一些没有经过户籍备案，无法通过户籍注销档案加以查证的被继承人，或者因其他诸多原因不能提供上述几种明示证明的，如何核实其死亡事实及死亡时间便成了审核之难点。笔者以为，应通过其他多种相关证据以形成较强的证据链形式予以佐证。如具有火化证的，可予以收取，同时通过调查被继承人单位、居委会，调取相关档案等形式予以调查。实践中，有申请人提供被继承人墓碑照片意图佐证被继承人去世，首先，此种证据其证明效力有限，证明角度单一，一则墓碑所明示死者是否为被继承人存疑，二则其死亡时间仍无法明确。其并不能作为单独认定依据，而仍应与其他证据结合予以使用。如可提供注明了死者姓名及时间的丧葬服务结算材料等等。
3、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或及继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；
此项较为简单，但公安部等12部门联合出台的《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》中明确了户口簿和居民身份证、护照的法律效力。对于亲属关系证明，只有满足曾经同户人员间的亲属关系，历史户籍档案能够反映的，方经核实后才能开具。故而除去一些特定亲属关系，如父母、子女、祖父母等亲属关系外，公安机关可能会不予开具，则需采其他证明材料予以采用。此外可通过询问的方式，对全部到场继承人之亲属关系是否存在异议加以询问。
4、放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；
此项北京大学常鹏翱教授曾有专文介绍其审核要点，十分值得借鉴，其关键点参照其所列几点，笔者略述如下：
其一，放弃继承权的继承人的行为能力，应通过年龄、谈吐、意识能力等判断。通过询问放弃继承权人是否知悉放弃后的法律后果，放弃的意思表示是否真实。因没有完全民事行为能力的当事人，无法为放弃继承权的行为。而根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》（以下简称《继承法意见》）第8条规定：“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃及继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”故而法定代理人不能当然代限制或无民事行为能力人放弃继承权，可在询问记录中询问放弃继承权之继承权其放弃是否系其真实意思表示。
其二，应采用书面形式，依据《继承法意见》第47条：“继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。”故而固定证据形式极为重要，实践中可能存在不能写字的当事人，其放弃继承的形式可采录像询问和打印制式放弃继承权声明书向其宣读后由其按手印确认的方式。实践中，尚存在当事人提供放弃继承权公证书及法院庭审笔录意图证明继承人放弃继承权的，依据《继承法意见》第48条规定可予以采用。
其三，关于放弃的继承权范围，因登记机构仅就遗产中不动产进行审核，然而对于继承权一般认为其具有不可分性，只能全部接受或者全部放弃，而不能附加条件或者部分接受或者部分放弃。之所以如此其原因在于，一则倘若允许继承权可分，实则将权利物化为类似具体物之份额，其与放弃继承财产相混淆，其二，允许继承权可分，会导致继承人只继承权利，而不继承义务。其三，继承人部分放弃而部分继承很多时候其目的在于让与其他继承人，其完全可以通过在接受继承之后将其所得遗产让与他人而实现其初衷，允许部分继承或部分放弃，实则省去了后续让渡遗产所涉税收，为国家税收造成了流失。
故而应通过询问的方式明确当事人放弃的为全部继承权，涉及全部不动产。如询问是否有其他未涉及的不动产未予以明示？倘若存在，应一并予以放弃。
其四，签署放弃继承权声明的法律效果，应予以明确签署后立即生效，不得予以撤回。依据《继承法意见》第50条规定：“遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。”当事人反悔的，其决定是否承认的机构为司法机构，应在询问中予以明确告知法律效果，询问当事人是否知悉。
5、继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；
存在转继承和代位继承的，审核关键仍在于继承人死亡时间，同时对于代位继承人和转继承人“全部”的认定，可依据上文第1条予以把握。
6、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；
应提供权属证书或者其他原因材料，如已经发生继承，经生效法律文书确认权属的。同时应对于不动产权利状况、其上是否存在权利限制予以查询，排除其上是否存在抵押、查封、异议及预告登记等限制。
7、被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交全部遗嘱或者遗赠扶养协议；
此项必然需要经询问全部继承人被继承人是否生前立有遗嘱，是否与他人签订有遗赠扶养协议。因登记机构主动调查核实的难度极大，故而宜采询问加全都到场继承人具结的形式予以明确，同时可通过公告予以排除潜在遗嘱持有人及遗赠扶养协议持有人。如可通过询问：被继承人生前是否与他人签订有遗赠扶养协议协议或立有遗嘱，若有，应提供全部遗嘱，申请人故意隐瞒存在遗赠扶养协议或遗嘱情形，亦系提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应承担赔偿责任。
8、被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。
询问存世一方配偶是否存在夫妻财产约定，若有，应予以提供，并在公告时候排除异议。此外，对于除去夫妻一方之外的其他继承人亦应予以询问是否知悉存在夫妻财产约定情形。
通过以上分析，可见，材料核查、现场调查及询问公告登记皆为继承类业务中的关键审核手段，而询问可谓登记申请受理过程中应用最为广泛的手段，故而应对所需询问之问题予以明确，笔者在文末附继承类业务询问记录提纲，以供登记机构及业务受理人员参考，鉴于个人水平所限，有所纰漏和瑕疵，还望多予指正。
附：不动产登记继承类业务询问记录提纲：
1、申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？
2、被继承人死亡时间、地点及大致原因？
3、被继承人生前工作单位、住址及婚姻状况？
4、所申请继承的不动产，作为被继承人遗产其来源、取得时间？是否属于被继承人所有，其财产占有形式属于共有还是单独所有？
5、继承所涉不动产是否存在权利限制，存在查封？存在抵押？存在预告登记？存在异议登记？存在网签备案？
6、被继承人生前是否留有遗嘱或遗赠扶养协议？有，应予以提供。全部继承人对于遗嘱之真实性和效力是否存在异议？存在遗赠扶养协议的，协议是否已经履行？
7、到场继承人的姓名、性别、年龄、与被继承人的亲属关系、工作单位、住址？
8、除去到场的继承人外，是否尚有其他继承人？继承人是否已就被继承人死亡履行了通知其他继承人的义务？是否存在法定继承人已经死亡情形？若存在，其死亡时间为何时？
9、全部继承人对于被继承人与继承人之亲属关系是否存在异议？
10、全部继承人是否具有完全民事行为能力？
11、继承人中是否具有尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或者丧偶女婿？
12、在继承人之外有无依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人或者对被继承人扶养较多的人？若有，是否保留了必要的遗产份额？
13、是否具有需要为其保留遗产份额的胎儿或未娩出的胎儿？
14、全部继承人中是否存在法定丧失继承权之情形？《继承法》第七条规定情形：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。
15、被继承人生前与其配偶有无夫妻财产约定？
16、所涉继承不动产由继承？其他继承人是否存在异议？是否具有对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分情形？是否具有有扶养能力和扶养条件的继承人不尽扶养义务的，应当不分或者少分的情形？
17、继承人继承遗产是否已经清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务？
18、继承人放弃继承是否为真实意思表示？放弃继承是否存在致其不能履行法定义务的情形？倘若有，则放弃行为无效。
19、放弃继承的继承人是否知悉放弃系放弃全部遗产？是否存在其他未涉及本登记机构管辖范畴的不动产？若存在，应一并予以放弃。
20、放弃继承的继承人是否知悉放弃继承权的声明一经做出立即生效，不得撤回？
